福山市で不動産売却・買取を行っている枝広エステートが、不動産相続についてご説明します。

やることが多いうえ、とても複雑でトラブルも起こりがちな不動産相続。福山市で不動産売却を多く手がけている枝広エステートでは、数多くの経験から不動産相続のご相談も承っております。ここでは、不動産相続について詳しく解説します。

不動産相続では、次のような税金や費用がかかります。

続いて、不動産相続についてかかる税金や費用の金額などについて、それぞれ詳しく解説します。

相続税には基礎控除があり、不動産の相続税評価額がその基礎控除額を超えた場合には相続税を納めなければなりません。基礎控除額は次のように求めます。

基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）

相続税が発生する場合は、被相続人の住所地を管轄している税務署に申告・納税します。
相続税の申告期限は、相続開始があったことを知った日（通常、被相続人が亡くなった日）の翌日から10ヶ月です。
相続税の評価や計算、特例が利用できるかどうかの要件などが複雑なため、税理士に相談すると手続きがスムーズに進められるでしょう。

不動産は、誰が所有しているかを登記によって明らかにしています。相続した不動産は、被相続人（亡くなった方）から相続人へ所有権を変更しなければなりません。
一般的には司法書士に手続きを代行してもらい、その報酬を別途支払います。

相続の手続きは専門知識が必要なうえに複雑なため、司法書士に代行してもらうのが一般的です。司法書士が行うのは、

• 遺言書の作成・検認・遺言執行
• 遺産分割協議書作成
• 相続登記
• 相続放棄
• 抵当権抹消登記       などです。

不動産をそのまま相続するにせよ、現金化して相続人に分割するにせよ、不動産売却ができるのは所有権を持っている本人になるため、必ず行わなければなりません。
司法書士の報酬はおおむね5万円前後です。

不動産相続を行うためには、さまざまな書類を取り寄せる必要があります。

最寄りの法務局で請求することができます。これは、必ずしも不動産がある場所の管轄である必要はありません。
なお、法務局のオンライン請求サービスを利用すると手数料が安くすみます。取り寄せ請求すれば、郵送してもらうほか、最寄りの登記所、法務局照明サービスセンターなどで受け取ることができます。

➀被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までを集めなければなりません。被相続人が転籍や婚姻などをしている場合、転籍前や婚姻前の本籍地所在地で除籍謄本や改正原戸籍を取得する必要があり、大変複雑な手続きになります。

➁法定相続人全員分の戸籍謄本
被相続人との関係が示されており、相続人であることや現在も生存していることがわかる書類です。

遺産分割協議書に添付するため、法定相続人全員分が必要です。

不動産が現金化されていない状態で法定相続人が複数人いる場合、誰か1人にすべての遺産を相続させず、相続人それぞれに対して遺産分割を行うのが一般的です。ここでは、遺産分割の方法について解説します。

不動産をそのままの状態で相続人に分ける方法です。相続財産に土地や建物、現金がある場合は、形を変えずに分割します。ただし、相続人の相続分を均等に分けることが難しい現物分割は、注意しないと揉める可能性があります。
相続人同士で所得などに大きな差がある場合は、調整のために一部の資産を売却するなどの工夫が必要です。

１人の相続人が不動産を相続し、不動産の価値に合わせて他の相続人に対し代償金を支払う方法です。代償分割は土地や住宅といった不動産だけでなく、自社株などの遺産分割で広く用いられています。こうした財産が主な遺産になる場合、共有名義にして分割してしまうことで生じる後々の管理や売却で不都合が起きるリスクを避けられるためです。

遺産を現金化して分割する方法です。利用する予定のない不動産などがある場合は有効な方法ですが、買い手を見つける必要があり、さらにはすべての相続人が納得する価格で売却しなければなりません。また、売却を望んでいない相続人がいる場合には換価分割は難しくなります。

不動産を複数の相続人の共有名義として相続する方法です。相続人同士で問題がなければそのまま所有しておくことができます。
ただし、相続した不動産を売却するとなった場合にはトラブルに発展しやすいことには注意しておきましょう。

相続する不動産によって気をつけるべきポイントが異なります。続いて、不動産の種別ごとに不動産相続の注意点を解説します。

戸建を相続しても、誰も使う予定がなければ空き家になる可能性があります。空き家として放置すると「特定空家」に指定され、固定資産税が数倍に膨れ上がることも。
特定空家は倒壊や衛生状態の維持が難しいと判断されると自治体から指定されてしまいます。適切に管理できなかったり、使い道がなかったりする戸建は、売却などの処分を早めに検討しましょう。

建物がない分、土地だけを相続する場合は比較的シンプルです。ただし、土地の価格は常に変動するため、分割相続する場合は注意しなければなりません。
売却した際の時価よりも将来的に土地の価格が値上がりした場合、不満を持つ相続人が現れる可能性があり、最悪の場合遺産をめぐったトラブルに発展することも。事前に将来の価格変動も想定した話し合いを相続人同士でしておく必要があります。

相続したマンションに住む予定がない場合は、売却する以外にも賃貸マンションとして家賃収入を得ることもできます。
ただし、築年数によっては入居者が見つからないこともあるので、費用はかかりますがリフォームしてから「リフォーム物件」として賃貸するのも方法です。この場合は、資産運用に詳しい不動産会社に相談してみるのも良いですね。

相続人の住まいから遠方にある不動産を相続する場合も注意が必要です。 不動産の所有によって、固定資産税などの税金がかかるうえ、手入れができないことで土地の荒廃や建物の劣化を招きかねないからです。売却を考えているのであれば、相続してからそのままにせず、早めに動き出しましょう。
現地に出向かずに相続不動産を売却することもできますが、通常の不動産売却と違って、相続人が主体的に売却を進めることが重要です。また、遠方の不動産がある地域で不動産会社を探す必要があるため、信用できる不動産会社かどうかを見極めながら見つけなければなりません。

遠方の土地で相続不動産の売却をするには、不動産がある地域の不動産会社を探す必要があるのは先述の通りです。
ただし、全国的に店舗を展開する大手の不動産会社が必ずしも最適とは言えません。というのは、地元に密着した不動産会社の方が売却に有利な情報を持っていることがあるからです。
不動産会社にはそれぞれ得意な分野があり、相続した不動産に強みを持つ不動産会社を選ぶようにしましょう。
また、売却までの間別途管理費を支払えば不動産の管理も行ってくれる不動産会社もあるので、売却までに時間がかかりそうな場合は利用を検討してもいいかもしれません。

福山市の枝広エステートでは、不動産相続をされたお客様からのご相談も数多く承っています。
地元密着の不動産会社として歩んできた枝広エステートならではのご提案をさせていただきますので福山市周辺の不動産を相続された方は、お気軽にご相談ください。